Financement d'un marchand de biens : les prêts, les conditions d'obtention et les alternatives

Vous êtes marchand de biens et vous avez besoin de fonds pour une opération d’achat-revente immobilière ? Vous avez le choix entre plusieurs prêts personnels ou professionnels. Pour que la banque vous accorde l’emprunt, certaines conditions seront à remplir, telles que la constitution d’un apport personnel. En cas de refus, il existe des alternatives intéressantes, comme le crowdfunding et le portage immobilier. Découvrez les différents modes de financement pour les marchands de biens.

Un marchand de biens est un professionnel qui réalise des investissements immobiliers pour ensuite les revendre et réaliser une plus-value.

En règle générale, il va rechercher des biens immobiliers (logements, locaux d’entreprise, etc.) nécessitant des travaux de rénovation ou d’aménagement afin de pouvoir les revendre à un prix plus élevé que leur prix d’achat.

Assimilé à un commerçant, le marchand de biens a le *choix entre *plusieurs formes juridiques pour exercer son activité :

• entreprise individuelle ;
• société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) ;
• société par actions simplifiée (SAS) ;
• entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ;
• société à responsabilité limitée (SARL).

L’entreprise individuelle, la SARL et l’EURL offrent un cadre légal sécurisant et une simplicité de fonctionnement. Quant à la SAS et à la SASU, elles vous font bénéficier d’une grande flexibilité pour adapter les statuts de l’entreprise à vos besoins.

L’avantage de la SASU et de l’EURL est qu’elles ne nécessitent qu’un seul associé.

Le TNS paie des cotisations sociales plus faibles qu’un dirigeant assimilé-salarié. En contrepartie, il bénéficie d’une couverture sociale plus limitée que celle des assimilés-salariés. Cette dernière est similaire à la protection des salariés.

Envie de créer une SASU en ligne pour votre activité de marchand de biens ? Avec l’ouverture d’un compte pro chez Qonto, nos experts s’occuperont pour vous de la réalisation des formalités de constitution de votre société.

À la recherche d’un financement pour réaliser une opération de marchand de biens ? Vous avez le choix entre le prêt personnel et le crédit professionnel. Par ailleurs, ces derniers peuvent prendre plusieurs formes, telles que le crédit in-fine ou le prêt de trésorerie hypothécaire.

Le marchand de biens peut solliciter un prêt immobilier ou un crédit à la consommation en son nom personnel.

Ils lui permettront d’obtenir la somme nécessaire à la réalisation de son projet d’achat d’un bien immobilier pour revendre, ainsi que pour les travaux à réaliser.

Ces emprunts sont accordés en contrepartie du paiement d'intérêts par l'emprunteur. Leur taux annuel dépend principalement de la durée du remboursement, de la somme empruntée et de sa capacité de remboursement.

Le crédit à la consommation permet de financer un investissement peu onéreux (jusqu’à 75 000 €) ou seulement des travaux. Néanmoins, ils peuvent être compliqués à obtenir puisque les banques ont tendance à considérer que l’activité de marchand de biens est risquée.

Toutefois, il existe des établissements spécialisés qui ont développé des offres dédiés aux marchands de biens.

Lorsque le marchand de biens exerce son activité dans le cadre d’une société, il est possible de recourir à l’emprunt directement au nom de la société. On parle alors d’un prêt professionnel.

Il a un fonctionnement similaire au crédit personnel.

Néanmoins, les banques demandent généralement que les associés de la société se portent caution solidaire.

Le crédit in-fine est un emprunt pratique pour les marchands de biens, car il leur permet de ne rembourser que les intérêts et l’assurance au cours de la vie du crédit.

Le remboursement du capital ne se fera qu’au terme du prêt.

C’est une solution de financement idéale pour l’activité d’achat-revente immobilière afin de pouvoir rembourser l’emprunt avec le prix de vente.

Le prêt de trésorerie hypothécaire vous donne la possibilité d’obtenir une certaine somme d’argent contre la mise en place d’une garantie hypothécaire. Celle-ci est prise sur un bien immobilier dont vous êtes déjà le propriétaire (par exemple, votre résidence principale).

Le ratio d’hypothèque doit au minimum être de 50 % de la valeur du bien mis en gage. Par exemple, un prêt de 100 000 € adossé à une résidence principale estimée à 200 000 € correspond à ce ratio de 50 %.

Afin de vous aider à mener à bien votre activité de marchand de biens, Qonto a mis en place divers partenariats avec des experts du financement.

Ils vous donnent accès à des financements pouvant atteindre jusqu’à 10 000 000 € et ils vous fournissent une réponse sous 48 heures en moyenne.

Rassemblez tous les éléments administratifs et financiers (bilans des 3 dernières années si société existante, avis d'imposition personnel, Kbis, statuts, compromis de vente signé).

Votre présentation doit démontrer la viabilité de l'opération. Incluez :

• une étude de marché locale (prix au m²) ;
• des devis de travaux fermes et détaillés ;
• un plan de trésorerie prévisionnel mois par mois ;
• une stratégie de commercialisation claire (pré-commercialisation, mandat agent).

Note : cette vidéo a été générée automatiquement à l’aide d’une IA. Aucun acteur réel n’y apparaît.

Il est nécessaire de remplir certains critères afin que la demande de financement bancaire pour vos opérations de marchands de biens soit accordée, tels que :

• présenter un apport personnel et un dossier solide afin que la banque puisse calculer votre ratio de solvabilité brut ;
• avoir une expérience significative dans le domaine ;
• posséder une promesse de vente pour que la banque détermine la qualité du bien à financer ;
• apporter des justificatifs sur les prévisions de rentabilité du projet (prix d’achat, coût des travaux, estimation de la plus-value finale, etc.).

Un marchand de biens débutant aura du mal à obtenir un prêt bancaire. Les banques réclament quasiment constamment une première expérience réussie.

En cas de recours à un prêt professionnel, la banque s’intéressera également à la situation et au profil des associés pour accorder ou non l’emprunt.

Chez Qonto, les sociétés commerciales peuvent solliciter trois emprunts sans apport ni garantie personnelle. À savoir :

• un prêt non-dilutif d'une durée de 1 jour à 4 mois et jusqu’à 1 000 000 € empruntés chez Defacto ;
• une ligne de crédit pouvant atteindre 10 000 000 € à rembourser sous 12 mois avec Karmen ;
• un prêt amortissable sur 12 mois pour des montants allant de 1 000 à 50 000 € avec RiverBank.

Avant d'accorder un crédit, l'établissement prêteur va passer votre dossier au crible. Pour ce faire, il va regarder ces indicateurs :

1. L'apport personnel : Disposez-vous d'au moins 20% du montant total de l'opération (achat + frais + travaux) ? C'est le ticket d'entrée standard pour partager le risque ;

2. L'expérience : Avez-vous déjà réalisé des opérations similaires avec succès ? Un historique vierge est souvent rédhibitoire pour les banques classiques ;

3. La marge de sécurité : Votre prévisionnel intègre-t-il une marge d'erreur sur les travaux (souvent 10/15%) et un délai de vente allongé ?

4. La couverture des travaux : Les devis sont-ils signés par des entreprises assurées (garantie décennale) ? Le banquier vérifiera la solidité des artisans ;

5. La liquidité du bien (capacité de revente) : Le prix de sortie espéré est-il cohérent avec le marché actuel ? Une surestimation du prix de revente entraîne un refus immédiat.

Le financement bancaire n’est pas toujours accessible lorsqu’un marchand de biens débute son activité ou s’il ne possède pas encore d’apport ou de trésorerie. Heureusement, d’autres modes de financement peuvent prendre le relais. Les plus répandus sont :

• le crowdfunding ;
• le portage immobilier.

Lorsque votre prêt bancaire n’a pas été accepté ou pour constituer un apport personnel, vous avez la possibilité de recourir au financement participatif, également appelé crowdfunding.

Cette solution de financement vous permet de récupérer des fonds pour acheter le bien immobilisé visé, financer des travaux ou solliciter un emprunt bancaire.

Elle consiste à faire appel à un large public (particuliers et/ou investisseurs) via une plateforme en ligne.

Elle peut prendre la forme d’un don, d’un investissement ou d’un prêt.

L’intérêt de ce type de financement est qu’il est très flexible (don avec ou sans contrepartie, prêt avec ou sans intérêts, etc.).

Néanmoins, vous n’aurez aucune garantie d’obtenir des fonds au lancement de votre campagne de crowdfunding. C’est à vous de séduire le public.

Le portage immobilier, également appelé portage acquisition, est également une bonne alternative au prêt bancaire.

En pratique, l’établissement de portage portera l’opération à la place du marchand de biens. Il achètera le bien immobilier et donnera au professionnel de l’immobilier un droit de jouissance de 12 mois.

Ce dernier devra alors effectuer les travaux de rénovation et d’aménagement pendant ce délai afin de revendre le bien à un meilleur prix et réaliser une plus-value.

Le portage immobilier est plus simple d’accès que le crédit et permet d’obtenir des fonds rapidement : en moyenne, seulement deux semaines entre la demande et le déblocage de la somme.

Par ailleurs, il ne requiert qu’un apport personnel de 10 % du budget global et n’a aucune limite de fonds.

La seule condition est que le bien immobilier en question puisse apporter une plus-value intéressante.

Ce mode de financement est donc idéal pour un marchand de biens débutant.

Besoin d’un compte pro pour votre activité de marchand de biens ? Le compte pro de Qonto s’ouvre en seulement 10 minutes et vous permet de bénéficier de nombreux moyens de paiement et d’encaissement, d’un historique de transactions illimité, d’un suivi de trésorerie en temps réel et d’accéder à des financements parmi les meilleurs du marché.