Plusvalía

El concepto se aplica a un amplio abanico de activos: inmuebles y terrenos, acciones, participaciones sociales, fondos de inversión o elementos del inmovilizado de una empresa, como maquinaria o vehículos. En sentido estrictamente económico, la plusvalía solo se materializa (y, por tanto, solo genera efectos fiscales) en el momento de la venta o transmisión del bien; la simple revalorización de un activo que se sigue poseyendo no supone, por sí misma, ninguna obligación tributaria.

Fuera del ámbito fiscal, el término también se emplea en la teoría económica clásica para describir el valor generado por el trabajo por encima de su coste, aunque este uso queda al margen de la gestión financiera y tributaria de una empresa.

La plusvalía adopta formas distintas en función del activo que la genera y del régimen fiscal que le resulta aplicable. Distinguir entre ellas es relevante porque cada modalidad se declara y tributa de manera diferente.

Para distinguir sus diferencias, a continuación tienes un tabla comparativa con los principales tipos de plusvalía:

Surge cuando se vende un inmueble (una vivienda, un local o un terreno) por un importe superior al de su adquisición. Es la modalidad más habitual y también la que concentra más obligaciones fiscales, ya que además del impuesto sobre la renta correspondiente puede generar la denominada plusvalía municipal, un tributo local independiente que se explica más adelante.

Se produce al vender acciones, participaciones sociales, fondos de inversión u otros instrumentos financieros por encima de su precio de compra. Es frecuente en empresas que gestionan sus excedentes de tesorería a través de productos de inversión a corto o medio plazo.

Corresponde a la venta de elementos del inmovilizado (maquinaria, vehículos, licencias) o de un negocio en su conjunto. En este caso, el cálculo de la ganancia debe tener en cuenta las amortizaciones ya aplicadas al bien, lo que puede aumentar de forma notable el importe final de la plusvalía respecto al precio de compra original.

El cálculo general sigue una fórmula relativamente sencilla: al valor de transmisión se le resta el valor de adquisición y los gastos y tributos directamente vinculados a la operación. El resultado es la base sobre la que después se aplican los tipos impositivos correspondientes. La fórmula es la siguiente:

Entre los conceptos que suelen restarse o sumarse al calcular esa diferencia se encuentran:

• Los impuestos asociados a la compra del bien, como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
  
  
• Los gastos de notaría y registro derivados de la adquisición y de la venta.
  
  
• Las comisiones de intermediación o de agencia inmobiliaria.
  
  
• Las inversiones en mejora del bien, siempre que no se hayan deducido previamente como gasto corriente.
  
  
• En el caso de bienes amortizables, la reducción del valor de adquisición por las amortizaciones ya aplicadas contablemente.

El tratamiento fiscal de la plusvalía varía según quién la obtenga y qué tipo de bien la genera.

Cuando quien vende es una persona física (un autónomo o un particular), la plusvalía se declara en el IRPF como ganancia patrimonial dentro de la base imponible del ahorro. Para el ejercicio 2026, los tramos aplicables son:

• 19 % hasta 6.000 euros de ganancia.
  
  
• 21 % entre 6.000 y 50.000 euros.
  
  
• 23 % entre 50.000 y 200.000 euros.
  
  
• 27 % entre 200.000 y 300.000 euros.
  
  
• 30 % a partir de 300.000 euros.

Si el bien vendido estaba afecto a una actividad económica, la ganancia se sigue declarando como ganancia patrimonial y no como rendimiento de la actividad, aunque debe reflejarse en la declaración anual de la renta.

Cuando la plusvalía la obtiene una empresa, el importe se integra en la base imponible general del Impuesto sobre Sociedades junto con el resto de resultados del ejercicio, sin un tipo separado. Para 2026, los tipos de gravamen son:

• 25 % con carácter general.
  
  
• 23 % para empresas de reducida dimensión, con una facturación de entre 1 y 10 millones de euros.
  
  
• 19 % hasta 50.000 euros de base imponible y 20 % sobre el resto, para microempresas con una facturación inferior a 1 millón de euros.

El procedimiento para declarar la plusvalía depende del tipo de contribuyente y del bien transmitido:

• Las personas físicas incluyen la ganancia patrimonial en la declaración anual de la renta (modelo 100), dentro del apartado correspondiente a ganancias y pérdidas patrimoniales.
  
  
• Las empresas la integran en la base imponible del modelo 200 del Impuesto sobre Sociedades, sin necesidad de una declaración separada.
  
  
• Si la operación implica la venta de un inmueble urbano, debe liquidarse además la plusvalía municipal (IIVTNU) ante el ayuntamiento donde se ubica el inmueble, habitualmente en un plazo de 30 días hábiles desde la transmisión.
  
  
• Cuando la empresa tributa en régimen de estimación directa u objetiva, conviene registrar el bien y su amortización en la contabilidad para poder justificar el cálculo de la ganancia ante una posible comprobación de la Agencia Tributaria.

Una gestión de la tesorería y de los impuestos ordenada, con acceso a un histórico claro de cada operación, facilita cumplir con estos plazos y evitar recargos por presentación tardía.