Tout savoir sur les conditions et les étapes de création d'une SCI

Envie de constituer une société civile immobilière pour optimiser la gestion de vos biens immobiliers ? La SCI est idéale pour constituer un patrimoine immobilier, le gérer et organiser sa transmission tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Découvrez les étapes à suivre lors de la création d’une SCI, ainsi que son fonctionnement.

Une société civile immobilière (SCI) est une société dont l’objet social est exclusivement constitué d’une activité immobilière (par exemple, l’achat, la gestion et/ou la location d’un ou plusieurs biens immobiliers).

Contrairement à la SARL immobilière, une SCI ne peut exercer qu'une activité civile. Sont notamment exclus :

• l'achat-revente d'immeubles (activité commerciale, à exercer en SARL ou SAS de marchand de biens) ;
• la location meublée au-delà de 10 % des revenus (requalification automatique à l'IS, voir l’encadré plus bas) ;
• la location de parkings ou de garages équipés qui peut être requalifiée en activité commerciale.

Le choix entre la SCI et la SARL doit donc se faire au regard de l’activité que vous souhaitez avoir et de leurs règles de fonctionnement.

Il existe plusieurs types de SCI. À savoir :

• la SCI familiale dont les parts sont détenues exclusivement par des membres d’une même famille ;
• la SCI construction-vente qui permet de construire un bien immobilier pour le revendre ;
• la SCI professionnelle afin d’acquérir et de gérer des locaux professionnels ;
• la SCI d’attribution qui a pour objet de construire ou d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers pour les diviser entre les associés de l’entreprise ;
• la SCI de location pour gérer et louer un ou plusieurs biens immobiliers ;
• la SCI agricole pour mettre en commun des moyens matériels, humains et financiers pour développer son activité ;
• la SCI de jouissance à temps partagé qui a pour mission de répartir l’usage d’un bien immobilier entre ses associés.

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La création d’une SCI présente de nombreux avantages, tels que :

• choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) ;
• gestion simplifiée des biens immobiliers ;
• fiscalité avantageuse lors de la transmission de ses parts.

Les associés d’une société civile immobilière peuvent choisir entre la taxation des bénéfices à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

Avec la SCI à l’IR, chaque associé est tenu de déclarer sa quote-part des bénéfices annuels lors de sa déclaration de revenus personnelle. Elle vient intégrer les revenus de son foyer fiscal et relève du barème progressif de l’IR.

Avec la SCI à l’IS, c’est la société qui déclare et paie l’impôt sur son bénéfice annuel. Les associés ne sont tenus que de déclarer les dividendes perçus.

Par défaut, la SCI est soumise à l’IR. Néanmoins, vous pourrez choisir de la soumettre à l’IS. C’est souvent l’option à privilégier lorsque vous êtes dans une tranche supérieure du barème progressif de l’IR ou pour amortir le prix d’achat d’un bien immobilier.

Beaucoup d'investisseurs hésitent entre le régime de l'indivision (par défaut lors d'un achat à plusieurs) et la SCI. Voyons pourquoi la SCI reste plus avantageuse sur le long terme.

Tout d'abord, la société civile immobilière offre une grande souplesse de fonctionnement. Les associés sont libres de définir les règles la régissant dans ses statuts (par exemple, la majorité requise pour vendre un bien immobilier).

Ainsi, vous limitez les risques de blocages là où l'indivision impose la prise de décisions à l'unanimité.

Par ailleurs, elle permet de faciliter l’administration des investissements immobiliers en nommant un gérant qui sera chargé de leur gestion quotidienne.

La SCI permet aussi d’obtenir un financement plus important et de mutualiser les charges.

Sans oublier un point fondamental "Nul n'est censé rester dans l'indivision". Cela signifie qu'un co-indivisaire peut provoquer la vente du bien pour récupérer sa part. En SCI, un associé peut vendre ses parts, mais cela n'oblige pas à vendre l'immeuble.

Un autre avantage de la société civile immobilière concerne la transmission de ses parts.

Dans le cadre d’une succession, chaque héritier recevra des parts de la SCI. Cette situation est moins compliquée que de devoir gérer l’attribution ou la vente d’un bien immobilier entre plusieurs héritiers en cas de décès.

Par ailleurs, les droits de succession seront calculés sur la valeur des parts sociales et non sur celle des biens immobiliers de la SCI. Cette valeur est souvent plus faible et plus avantageuse pour le calcul des frais à payer.

En effet, les parts de SCI bénéficient souvent d'une décote de 10 % à 15 % par rapport à la valeur réelle de l'immeuble.

Pourquoi ? Parce que des parts sociales sont moins "liquides" qu'un bien immobilier entier. Cela permet de transmettre plus de patrimoine avec la même franchise d'impôt.

La SCI est également un outil pour préparer la transmission de son patrimoine immobilier et bénéficier d’abattements et ainsi s'affranchir des droits de succession.

Par exemple, vous pourrez réaliser des donations successives de parts de SCI à vos enfants. Ainsi, ils bénéficieront d’un abattement de 100 000 € sur la valeur des parts lors du calcul des droits de donation. Cet abattement a l’avantage de se renouveler tous les 15 ans.

Vous souhaitez transmettre les parts de SCI sans perdre le contrôle de celle-ci ? Le démembrement de propriété est la solution.

Il consiste à transmettre la nue-propriété des parts à vos enfants (le droit de disposer) et de conserver l’usufruit (le droit de percevoir les revenus et de jouir des biens).

Le démembrement de propriété se combine avec les abattements pour les donations. Le montant des droits à payer sera calculé au jour de la donation et uniquement sur la valeur de la nue-propriété.

Au décès des parents, les enfants récupéreront la pleine propriété des parts sans droits de succession à payer.

Malgré ses nombreux avantages, la SCI présente quelques inconvénients tels que :

• l’obligation de réaliser les démarches de création d’une entreprise ;
• la tenue d’une comptabilité ;
• la responsabilité indéfinie des associés.

En effet, la responsabilité des associés d’une SCI n’est pas limitée au montant de leur apport dans le capital social de la société comme dans une société de capitaux.

Tableau récapitulatif des atouts et des inconvénients de la SCI :

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Nos experts s’occuperont de la rédaction de vos statuts et de vérifier votre dossier afin de procéder à l’immatriculation de la SCI auprès du greffe via le Guichet unique. Vous obtiendrez ainsi votre SIREN rapidement et profiterez d’un compte pro complet.

Une seule condition est à remplir pour pouvoir procéder à la création d’une SCI : être au minimum deux associés. Ils peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.

En principe, il n’est pas possible de créer une SCI seul. Le seul moyen est de constituer une autre société qui sera le deuxième associé de la SCI.

Par ailleurs, un mineur peut être associé d’une SCI. Il faut seulement l’accord de ses représentants légaux.

En revanche, la création d’une SCI familiale requiert de remplir un critère supplémentaire. Il faudra obligatoirement que tous les associés soient des membres issus d’une même famille, que ce soit par filiation ou par alliance

Besoin d’obtenir des conseils juridiques pour créer votre SCI ? Prenez contact avec un de nos experts-comptables partenaires.

Les formalités de création d’une SCI se déroulent en quatre étapes. À savoir :

• la rédaction des statuts de la SCI ;
• le dépôt de son capital social ;
• la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales ;
• la demande d’immatriculation.

La première étape de la création d’une SCI consiste à rédiger ses statuts. Ils servent à définir ses modalités de fonctionnement.

Les statuts peuvent être rédigés par les parties, avec l’aide d’un professionnel du droit (acte sous seing privé) ou par un notaire (acte notarié).

Si vous les rédigez vous-même, pensez à insérer toutes les mentions obligatoires suivantes :

Qonto vous met à disposition gratuitement un modèle de statuts de SCI rédigé par des avocats. Il contient l’intégralité des mentions obligatoires et sont totalement personnalisables.

Une fois les statuts rédigés et signés, il est nécessaire de procéder au dépôt du futur capital social de la SCI.

Ce dernier correspond aux apports en nature (les biens mobiliers et immobiliers) et aux apports en numéraire (les sommes d’argent) réalisés par les associés. Lorsqu’un bien immobilier est apporté à la SCI, son évaluation doit être constatée dans un acte authentique rédigé par un notaire.

Le capital social d’une SCI peut être d’un euro symbolique même si cette solution est à éviter.

En effet, le capital social d'une société est la garantie financière pour vos futurs partenaires (banques, créanciers, etc.). Un capital d'un euro ne joue pas en votre faveur, notamment en matière de crédibilité.

Il vous faut déposer les apports en numéraire sur un compte bancaire au nom de la société afin de recevoir une attestation de dépôt des fonds à remettre lors de l'immatriculation de la SCI.

Il est également possible de procéder au dépôt du capital social auprès d’un notaire.

Qonto vous donne la possibilité de déposer le capital social de votre SCI en ligne. Il vous suffira de réaliser un virement lors de l’ouverture de votre compte pro afin de recevoir votre certificat de dépôt numérique en seulement 12 heures ouvrées.

Quelques pièces justificatives vous seront demandées. À savoir :

• un justificatif d’identité ;
• la liste des associés et leurs pièces d’identité ;
• la répartition du capital social de la SCI ;
• les statuts ;
• un justificatif de domiciliation de moins de trois mois.

La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL) est une obligation légale pour pouvoir immatriculer votre SCI. L’avis comprend les informations suivantes :

• la dénomination sociale de la SCI ;
• sa forme juridique ;
• son siège social ;
• le nom de son gérant ;
• la date de début d’activité.

Cette annonce a pour objectif d’informer les tiers de la création de la structure.

Les formalités de création d’une SCI se terminent par le dépôt d’un dossier d’immatriculation sur le site du Guichet unique.

Cette demande d'immatriculation permet à la SCI d’acquérir la personnalité morale et de devenir officiellement propriétaire des biens qui lui sont apportés ou qu’elle achètera par la suite. Il s’agit d’un questionnaire à remplir et de quelques pièces justificatives à envoyer, telles que :

• un exemplaire des statuts de la SCI paraphés et signés par tous les associés ;
• l’attestation de parution de l’annonce légale dans un JAL ;
• un justificatif d’identité du gérant (une pièce d’identité pour une personne physique et un extrait Kbis pour une personne morale) ;
• une déclaration de non-condamnation et de filiation du gérant ;
• l’acte de nomination du gérant si cette information n’est pas mentionnée dans les statuts ;
• un justificatif d’occupation des locaux de la SCI (une facture d’électricité par exemple) ;
• la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Une fois votre dossier complet, vous recevrez l’extrait Kbis de la SCI sous une à deux semaines.

En présentant l’extrait Kbis de votre société à votre établissement bancaire, vous pourrez débloquer les fonds déposés.

Par ailleurs, il vous faudra enregistrer les statuts de la SCI au service de la publicité foncière en cas d’apport d’un immeuble, de parts sociales, d’actions ou d’un fonds de commerce. De plus, des statuts notariés seront à déclarer au service des impôts.

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• des cartes de paiement Mastercard paramétrables ;
• le dépôt de chèques ;
• les virements instantanés ;
• la création de sous-comptes ;
• les notifications en temps réel pour chaque recette et dépense ;
• des outils d’automatisation de la comptabilité ;
• un service client disponible 7j/7.

Avant de commencer

Par défaut, les bénéfices de votre société civile immobilière seront soumis à l’impôt sur le revenu (par exemple, les loyers perçus).

Votre quote-part de bénéfices sera à déclarer lors de votre déclaration personnelle de revenus dans la catégorie des revenus fonciers. Vous aurez le choix entre deux régimes d’imposition :

• le micro-foncier pour bénéficier d’un abattement de 30 % sur votre quote-part (à condition d’avoir une SCI de location et de percevoir moins de 15 000 euros de revenus fonciers bruts par an) ;
• le régime réel avec la déduction de tous les frais de la SCI (intérêts d’emprunt, travaux, etc.).

Ensuite, votre quote-part s’additionnera à vos autres revenus et sera soumise au barème progressif de l’IR.

Une SCI mettant en location des biens meublés est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés.

Toutefois, vous avez la possibilité de choisir l’imposition à l’impôt sur les sociétés. Cette fois les bénéfices de la SCI seront imposés au niveau de la société au taux réduit de 15 % pour la part des bénéfices inférieures à 42 500 euros et au taux normal de 25 % au-delà.

Quelles sont les différences majeures entre l’IR et l’IS ?

Outre le mode d’imposition qui diffère, vous pourrez déduire la rémunération du gérant et l’amortissement des biens immobiliers du bénéfice réalisé à l’IS.

Quant à l’IR, vous profiterez d’une imposition à 19 % et d’un abattement pour durée de détention lors de la réalisation d’une plus-value de cession et de la possibilité de déduire l’éventuel déficit de la SCI de vos revenus personnels.

Le choix entre l’IS et l’IR se fait au regard de la situation personnelle de chaque associé.

Avant de vous lancer, vous devez également connaître le coût de la création d’une SCI. Cette opération peut vite engendrer des frais conséquents selon les choix que vous ferez.

Si vous réalisez vous-même l'ensemble des démarches (statuts rédigés à partir d'un modèle, frais bancaires exclus), comptez un coût minimum de 308,91 € TTC (191 € HT de JAL + 19,33 € de RBE + 60,38 € de frais d'immatriculation).

Vous comptez avancer les frais d’immatriculation de la SCI ? Vous pourrez vous les faire rembourser une fois la SCI immatriculée.

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